卖家占用户口拒不迁出致买家无法落户 此类二手房交易纠纷如何解决？

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央广网北京8月18日消息（总台央广记者韩雪莹 李行健）落户，是二手房买卖中的重要环节。然而现实交易中，户口纠纷的问题却十分常见。不少购房者在经历了漫长的买房进程 后，终于拿到钥匙时，才发明 前业主的户口还在房内，或许诺 了迁出户口的前业主突然反悔，拒绝迁出。
依据 常住户口挂号 治理 划定 ，户口挂号 以户为单位，一个正当 稳定住所只能挂号 一户。因此，卖家占用户口拒不迁出，买家的落户就成为难题，甚至户口纠纷还可能会影响到孩子上学，买家的损失相对更为严重。这类纠纷该如何解决？
湖北武汉的邱女士最近多了件“后悔”事：她在本地 曾购买过一户二手房，由于卖家在武汉仅有这一套房产，卖失落 房子就没了挂靠户口的处所 ，因此卖家和邱女士商量，交易后暂时不迁移户口。
邱女士说：“原房主在武汉工作，他需要武汉户口。我们其时 觉得没有什么麻烦，就同意了。和中介签合同的时候，没有相关的条约来约束说户口必须迁出去。今后可能会把房过户给小孩，他的户口就必须得迁出去了。以后我们如果想要换一套年夜 一点的，这套房子可能就要卖失落 ，卖的时候他如果户口迁不出去，就很麻烦，所以我也挺后悔，其时 在二手房交易的时候，应该其时 就跟他约定一个期限，让他把这个户口给迁出去，就怕过个五六年联系不上人家，也是存在这种隐患的。”
而福建厦门的杨先生，则遇到了更为庞杂 的户口纠纷。据本地 法院通报，杨先生于去年4月购买了位于厦门市思明区的一套房产，约定房产总价940万元。然而在交易手续解决 的进程 中，中介告诉 杨先生，由于该房产在购买后被划入学区，卖家已将自己和儿子的户口迁入，并使用了该重点小学的学位。双方协商未果后，杨先生起诉至思明区法院，要求解决 过户手续，但房产总价要降低80万元，另要求卖家支付违约赔偿40万元。最终，法院依据 案件细节酌情作出判决，双方买卖合同中价款减少37.6万元并赔偿定金的占用利息，目前双方已主动履行判决。
北京某房产中介的经纪人陈先生告诉记者，曩昔 二手房买卖产生 户口纠纷，对买家而言，处理起来比较棘手，特别是遇到房子刚被划为学区房、有传言房子要拆迁等情况，卖家不按合约、不按时间迁户口的情况更为常见。陈先生说：“如果买家想把户口迁走，要是去公安局或法院，公安局一般都不受理；法院也不会强制性把原来业主的户口迁走，他们只接受买家以原业主没有按时迁出、违约的形式来起诉，一般法院会按房款5%来判决原来业主承担违约金。”
由此看来，买家在纠纷中的劣势十分明显，即便以卖家违约为由打赢了讼事 ，也只能拿到一部分违约金，依然不克不及 基本 解决无法落户的问题。那么，这是否意味着卖家可以“为所欲为”呢？

《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作划定 （试行）》中所附的《衡宇 所有权人或公有住房承租人申请迁移滞留户口人员许诺 书》
今年6月，北京市公安局印发了户籍派出所设立公共户工作划定 （试行），划定 中明确，因衡宇 产权交易户口须迁出，但本人、配偶或其他直系亲属在本市无正当 产权住房，户口无法迁出的；因衡宇 交易所有权变革 或者公有住房承租权变革 ，现衡宇 权利人申请将原户内人员迁出的，原户内人员无正当理由拒不迁出的，均相符 “公共户”落户条件。这就意味着，一方面，卖家可以自己申请落“公共户”，不会因为没有第二套房产而不克不及 挂靠户口；如果卖家拒绝迁出户口，也拒绝申请“公共户”，那么，买家可以为其申请“公共户”，再由相关部分 按法度模范 执行，最终实现解决户口纠纷的诉求。北京市某派出所户籍科民警介绍：“你先迁进来，他迁不走没关系，你申请（给他）迁公共户。（买家提供）房来源基础件、复印件，卖房合同原件、复印件，你们的户口簿身份证原件、复印件，迁公共户口的申请。如果我们也联系不到他，公示一个月、告诉 一个月、决定一个月，一步一步走，就跟法院似的，他不到庭可以缺席审判。我们这些事工作都做完了，如果还不迁出就强制。”
划定 中明确了“公共户”解决 的最后流程，即：滞留户口人员或其监护人收到告诉 后或通知布告 期满后7日内未进行陈述和申辩或未迁移户口的，或陈述和申辩理由未被公安机关采取的，公安机关自行对户口予以迁移至“公共户”。除了北京，另有其他省市目前也已出台划定 ：原挂号 人员拒不迁出或者不具备迁出条件的，公安派出所可以将其户口迁至户口所在地的社区集体户，或者将现所有权、使用权人户口迁入并另立一户。
房产中介经纪人陈先生认为，“公共户”政策出台后，户口纠纷将不再是二手房交易的难题；而通常来讲，正规的房产中介也会通过严格合同治理 来规避户口纠纷的风险。“第一，在签合同之后，三天之内都邑 去核实一下交易衡宇 是否有原业主的户口；其二，都邑 留户口迁出包管 金，过完户之后再去核实，如果没有户口，则把户口迁出包管 金放给业主，如果有，都邑 强制业主去迁出户口，不然不会给他放户口迁出包管 金。”
针对二手房交易中的户口纠纷，厦门市思明区人民法院法官郭泽喆表示，卖方一旦涉及到衡宇 合同中户口迁出的违约责任，买方可以将其作为民事案件起诉的内容。同时，有关如何规避学区房交易中户口占用的风险，郭泽喆建议：“第一，可以要求出卖方还有他的配偶出示他们家庭的户口簿，买方可以核实交易衡宇 的户籍落户情况，如果发明 有适龄的儿童落户在户口里面，就要去进一步核实有没有占用学位就读学校的情况；第二，我们可以要求出卖方作出一些书面的许诺 ，在衡宇 买卖合同傍边 ，可以约定学位占用的违约责任，具体比如可以约定学位一旦占用，我们减少若干 价款、要支付若干 违约金或者赔偿若干 的损失……越明确越好；第三，我们在合同约定了这些违约责任的基础上，还可以一并约定，如果学位占用了，对家长来说最重要的价值就没有了，是不是也把学位占用的事由约定为合同解除的条件，作为买受方就可进可退，相对地更能够保障自己的权益。”