青岛楼市的意外惊喜和真实危机

货拉客货源

矬子里拔将军，青岛楼市出人意表 成为了其中的佼佼者。
尤其是五一期间的青岛楼市，又让青岛地产圈沸腾了一把。
中指研究院统计了部分重点城市的五一销售情况，数据显示五一期间，青岛成交面积6.8万平方米，仅次于武汉，位居中指研究院调研城市的第二名。

再早年 四个月看，在哀鸿遍野中，青岛楼市虽然很惨，但同样没有那么惨。
放到全国范围内看，依据 克而瑞统计的全国30个重点城市前4个月的销售面积来看，青岛的新建商品住宅销售面积仅次于成都，远高于其他一二线城市，并且 青岛的降幅排名也并不高（不合机构统计口径略有差别 ）。

其实一直以来，青岛的新房市场都不错。历年以来从新房成交量来看，青岛楼市的健康指数绝对排在全国前10，年夜 概是3-7名之间徘徊。
以2019年为例，2019年青岛新建商品住宅成交1443万平方米，全国排名第5，与2018年的排名持平，排在青岛前面的有重庆、武汉、西安、沈阳，青岛之后有成都、天津、郑州、佛山、杭州。

也就是说，青岛以全国第13名的经济总量，第16名的人口总量，创造了全国第5名的新建住宅销售总量。

从这个角度看，青岛的新房销售端是没有问题的，很健康，甚至有些“繁华 ”。
但外面 繁华 之下，却早已隐藏 危机。
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如果说新房市场体现的是对于城市未来的期待，那二手房市场就是当下的真实成色。
甚至某种意义上，二手房才是城市房地产韧性的体现。
2020年，北京二手住宅成交16.6万套，上海二手住宅销售29.1万套，深圳二手房销售9.5万套，广州销售13.5万套，重庆12.9万套，杭州10.2万套，南京12.3万套，武汉8.7万套，成都13.6万套，宁波7.35万套，天津11.7万套，而同期青岛的二手房成交量为6.3万套。
我们统计了一下八年来青岛的新房住宅和二手住宅交易情况，从2012-2019年青岛累计新房住宅成交100万套，二手住宅累计成交37.3万套。
来自贝壳研究院的申报 显示：稳健的市场，二手房和新房的成交比例年夜 概1:1；活跃的市场，二手房成交量高于新房；失衡的市场，二手房交易量远低于新房。
依据 量价关系逻辑，二手房没有交易量，价格就得跌。
来自贝壳找房的数据显示，曩昔 4年，青岛部分小区的二手房成交跌幅达到了80多万。
2018年上旬，中冶爱彼岸的套二成交价在185-197万，海信凤凰金岸的套二成交价在210-230万，而4年之后，海信凤凰金岸的房子，摔倒 了150万上下，而中冶爱彼岸的房子则摔倒 了115万上下。
四年间，这个区域的套二房子成交跌幅达到了惊人的80万。
如果依照 2021年人均可支配收入60239元/年计算，两口子供房，2018年上半年买进，意味着未来的7年，他们夫妻两人白干了。
事实上，曩昔 几年，青岛房价年夜 幅下跌的区域，并非只有安子片区，2018年城阳天泰城的成交均价在19000-20000元/平上下，如今已经跌到了12000-13000元/平，依照 90平米预估的话，跌幅也跨越 了70万。
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央行的信息显示，住房是家庭重要的资产，前年，央行课题组在《中国金融》杂志宣布 《2019年中国城镇居民家庭资产欠债 情况查询拜访 》，查询拜访 显示，中国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成。
所以，稳定和保值的房价，其实是相符 年夜 多半 城市家庭的实际需求。无论你是有房户，还是无房户，连续 稳定的房价，跑赢通胀和房贷利息，有房者有实际获益，无房者可以通过购房实现上车，搭上家庭资产增值的航班。
而很不幸，青岛没有选择稳定的上扬，而是上演出天地板的年夜 涨年夜 落。最终获益者成了一小部分在低位买入，高位胜利 套现的人。
绝年夜 多半 人只是经历了一场纸面财富的增加，而最终落地坐了一趟过山车。
3
节前的最后一个工作日，中央高层召开会议，剖析 研究当前经济形势和经济工作。这个会议是对此后的经济工作定调，其中，关于房地产方面，是这样描述的：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从本地 实际出发完善房地产政策。支持刚性和改良 性住房需求，优化商品房预售资金监管，增进 房地产市场平稳健康成长 。
通过中央的喊话内容，可以看出具体举措方面，有三个意思。
因城施策，库存高企、销售下滑的城市，无论是限购、限售、限价均有可能放松，不拦着，你们年夜 胆放；
支持刚性和改良 性住房需求，意味着首付比例和按揭利率均有进一步下调的空间；
在保交付的前提下，纠偏处所 政府过度资金监管的情况，让房企的现金流正常化，保交付的同时，还得保房企，究竟 房企不可 了，怎么能保交付。
而对于青岛而言，正确认识青岛楼市目前的现状和隐藏在里面的信息，让青岛楼市回到稳健成长 轨道上，至关重要。
因为有些城市已经抢先了。
4
从城市竞争的视角来看，越早摊开 落户的城市，在人口吸纳方面收益越年夜 ，比如西安，2017年开始，西安出台了史上最低门槛的户籍新政，率先在全国同等城市中推出“流程最简、门槛最低、条件最少”的落户政策。
户籍新政迅速为西安带来年夜 量新增人口，在一年多的时间里就吸纳了100多万人落户，在2019年人口突破千万年夜 关。
如果说摊开 落户是抢人，摊开 限购就是抢资金。房地产行业以及房企总的调配资金始终是有限的，在各个城市力拼固投的当下，谁先摊开 限购，让房地产行业首先苏醒 ，谁就能获得房企的青睐和投资。
从4月底开始，佛山、南京、无锡、东莞、中山、扬州纷纷出台了房地产调控放松的政策。
国内GDP排名第6的经济强市苏州更是一个月内两度放松楼市调控政策。4月11日，苏州宣布二手房限售5改3，公积金贷款额度提高到90万。5月9日，苏州再次松绑房地产限制性办法 ，直接宣布二手房取消限售；新房限售3改2，如果家庭为两孩以上，新房限售2年也不受限；外地客户社保缴存年限降低为6个月。
其实，房企们已经用真金白银对于各个城市进行了投票。
在方才 结束的苏州土拍中，首日挂牌土地全部成交，单幅土地最高溢价率12.5%，单日揽金94亿元，而4月底的杭州第一次土拍，更是单日收金820亿元，创造中国房地产历史纪录。
杭州这个单日数据比去年青岛全年的卖地收入还高。
与此形成鲜明比较 的是，5月7日的济南土拍中，35宗挂牌出让土地中，14宗流拍18宗底价成交，首轮流拍率高达47%，15城中仅次于天津，后者流拍率达到了惊人的83%。

再就溢价率指标而言，济南首批次成交平均溢价率仅为1%，在已完成首轮集中土拍的15城中仅高于无锡和天津。
济南此次集中土拍的冷清可见一斑。
“ 克而瑞地产研究”剖析 认为，济南首轮土拍遇冷最主要的原因还是在于其当前楼市表示 欠安 ，尤其是疫情冲击下楼市成交遇冷、去化周期拉长，导致房企拍地积极性不高。
究竟 ，信心比黄金重要。