一二手倒挂近2000万元！上海豪宅抢购者亲述：见证了历史

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作 者丨唐韶葵,黄俊钧
编 辑丨张伟贤
图 源丨图虫

“千人摇”、高社保积分、代持黄牛、结婚黄牛...... 一个市区豪宅最后105套房源的认筹，以认筹人数远超预期而搅动上海楼市一池春水。

5月12日-5月16日上午，位于上海徐汇滨江板块的云锦东方启动历时4天半的认筹流程，最终迎来上千名相符 条件的认筹客户递交资料 ，具体有若干 幸运儿可以入围则要看6月初的审核结果。

一开始，项目开发商上海东航置业有限公司（简称“东航置业”）为了将投资客挡在门外，对于购房人资料审核极尽严苛。比如，首套佃农 户需冻资900万，二套佃农 户需冻资（指定银行）2900万，另外还要500万认筹金、征信证明、12个月流水单等，想不到来认筹的人数依旧远超市场预期。据现场工作人员粗略统计，4天半进场认筹的客户可能有1000组左右，远远超出相关部分 划定 的认筹比。

5月16日中午12点事后 ，项目截止认筹，但现场围栏外，依旧站满久久不肯 散去人群，他们傍边 有等进去递交认筹资料 的客户的亲朋石友 、也有试图“捡漏”客户的中介人员。

云锦东方未售先火，在于一二手倒挂严重。该盘最后一批房源均价15万元/平方米。贝壳找房显示，云锦东方4月刚成交一套二手房，单价约为24万元/平方米。一二手价差在9万元/平方米左右。换言之，以即将发售的最小户型房源来看，一套约为177平方米的房源，一二手倒挂年夜 约在1700万元、1800万元左右。

在上海，一二手倒挂如此严重的楼盘，除了云锦东方，还有香港置地“启元”、新鸿基滨江凯旋门。

原本以为自己有机会入围的王子淇（化名），在云锦东方“打新”中经历了心情的跌宕放诞 放诞 起伏，最后也只能放平心态，“如果不入围，我就去看看绿城外滩兰庭”。

一二手价格倒挂过于悬殊，驱使客户“抢房”，是楼市傍边 的极端案例。同策研究院研究总监宋红卫认为，这恰恰是热点城市楼市最后的底牌，也是维持市场热度的手段。他指出，这背后是购房人寻找房子的“投资属性”，而并非楼市分化。从当前这些倒挂盘来看，最重要的是资产升值保值的金融属性。在巨年夜 的收益引导下，不少有条件的购房人卖失落 手中的一套房子，腾出房票“打新”，二手房降价、新房认筹中高积分、高社保以及黄牛现象等等，也就无独有偶 。


王子淇“打新”


王子淇是上海豪宅市场中的刚需“打新人”：开设计公司打拼半生，积攒下一定财富，追求高质量生活。况且，到了她这一年龄段的购房人，社保积分也进入高分圈层。正所谓“有钱有房票”，王子淇是上海高端盘的精准客群。无奈的是，上海的王子淇们不少，“打新”周期连续 了几年。

近两年上海新盘迭出，2023年上半年还没有过完就要迎来第五批新盘上市，且每批次供给 稳定，约在6000—7000套。眼看楼市进入调剂 周期，新房价格适合 ，高端产品越做越好，王子淇也加入到“打新”行列中。云锦东方，只是王子淇“打新”路上其中一个目标。

“我也算是见证了历史。”王子淇在交完认筹资料 第二天，对记者说起自己的经历依旧百感交集。

一方面，作为“打新”选手，她此前已经两度遇挫，要么认筹入围没选到心仪的房源，要么没有摇到号；但这次认筹便给其带来巨年夜 冲击，她已预觉得 自己高达95分的社保积分，很难入围；云锦东方这一次认筹，王子淇“一日看尽长安花”，见证这一超等 红盘的认筹百态，种种情绪涌上心头。这一次，王子淇直言自己又将落空。

在5月底方才 结束的绿城百合园的选房中，王子淇铩羽而归。彼时她中签了比较靠前的号码，本以为胜券在握。但就在她进场选房之前，她前面的“选手”把她所看中户型的最后一套房子买走了。王子淇没有多想，又介入 到云锦东方的认筹来。

云锦东方认筹门槛设置得异常 严苛。比如王子淇介入 过的好几次认筹均没有提出要看征信证明。云锦东方不仅认筹金要500万，还要求购买二套房的客户冻资2900万，此外，资金流水、经营流水等资料都要现场的工作人员一一检验 。“我到了二楼还排了一两个小时，才轮到把资料 交给工作人员。”王子淇说。

从开始认筹到真正结束（不包含 补办征信证明的时间），王子淇年夜 概花费4个小时左右。王子淇回忆到，云锦东方从认筹第一天开始就赓续 涌现 小插曲。5月12号，即认筹的第一天下午，该楼盘小法度模范 就被客户挤爆，显示后面三天半的号全都约满。而由于相关资料没有办法保存，即使随后该楼盘继续放号，也可能因为重新上传资料而错过约号的名额。有部分已完成冻资的客户，发明 约不到号，很着急，便联系房管局投诉，强烈要求楼盘能够继续放号。最终，在5月14日开始的两天半时间里，云锦东方的认筹人数暴增，总人数预估在千人左右。

实际上，第一天，云锦东方仅认筹胜利 30组，第二天50组。5月14日开始，项目摊开 了预约号，认筹人数暴增，毫无悬念触发积分，且五年限售。这让原本就有90多分的王子淇们觉得 了失落。

认筹人数暴增背后，是黄牛的无孔不入。

王子淇当天从车库出来就被一名中年男人搭讪了，对方询问她是否需要垫资。她发明 ，外面期待 的人群中80%都是中介或局外人，而在排队进场进程 中，王子淇无意中看到前面的男士手机群聊名称为“代持操作群”，而她后面一名男士，则由两名年轻女性陪着，那名男士一直 地询问其中一名年轻女性，诸如“人还没到？”“是这个长头发的吗？”这样的问题。

王子淇怀疑这是“一日夫妻”。不雅 察发明 ，这对“一日夫妻”理应解决 过结婚手续，然则 双方似乎完全不认识，从男方的提问来看，他连女方的样貌都并不熟悉。

王子淇认为，认筹人数暴增，将年夜 幅降低中签率，从这一角度看，黄牛要做成一单也很难。据其剖析 ，云锦东方一共有40套平层洋房，65套别墅，80%以上“打新”人都瞄准平层洋房，因为别墅还要加1500万的装修包。也就是说一个别墅的成本预算要到7500万左右，甚至一个亿，能有这样充分 资金的人究竟 是少数。

“年夜 家基本上都是冲着平层的倒挂来的，因为平层是装修好的，直接就可以转手挣到两三千万。而别墅的市场接盘能力不如平层，所以如果入围了还要看摇号结果，你的号不在前五十号或者六十号，其实是买不到平层的。”王子淇这么一想，心情也从一开始的些许兴奋跌入沮丧与不甘中。

“‘打新’这条路欠好 走。”王子淇总结，一般打新胜利 的周期都在一年半到两年左右。有很多人把旧房打折卖失落 ，租房“打新”。“打新”胜利 第一个需要社保分数足够入围；第二个需要运气，摇中的号足够靠前；第三个则是选择的户型也适合自己的预算和预期。


一日看尽长安花


从现场客户反馈的情况及记者不雅 察来看，前来认筹的年夜 部分是真实购佃农 户。5月16日中午，一名刚交完资料 出来的购房人对记者说，自己是刚需置换，此前卖失落 了两套房，凑了2900万冻资，认筹前一天晚上还临时借了500万交认筹金。然而，与王子淇一样，他的社保积分也还差一点到满分。现场也有中介上前搭讪他，称中签结果出来后，会有房源放出来的。

如果中介所言不虚，那么黄牛钻了政策漏洞。王子淇了解到，如果想通过中介联系到一个拥有满分社保积分的人，以“结婚”的方法 购房，需要支付 两三百万元的价值 。这包含 社保积分提供人、社保积分提供人的中介以及买房者的中介三方的待遇 ，人均可以拿到七八十万左右。

至于具体成交一笔能赚到若干 钱，需要看具体的楼盘。如前所述，黄牛的胜利 率并不高。因为要想认购，不只 要满足社保积分要求，并且 要摇号号码靠前，能力 选到适合 房源，并且最终购房人实际买下了这套房源才算完成一笔交易。对于黄牛来说，这就像博彩一样。

值得一提的是，多个热点城市此前已经划定 夫妻双方离婚析产之后，需要期待 一准时 限才重新拥有购房资格，比如深圳、上海均出台了相关限购划定 。但对于结婚买房，目前各地并无政策限制。换言之，只要其他条件相符 ，两人前一天结婚，第二天便可以去买房。这样的做法并不违规。对于项目方来说，目前政策上也不克不及 完全填补这一漏洞。

认筹现场的黄牛来自于哪里？一般而言，以项目所在板块的年夜 中介机构人员居多。对于他们来说，接触到有实力的客户，顺便推销手中的其他项目，相当于开辟了中介的第二战场。

“中介、黄牛们通过视频号、小红书等自媒体账号，给云锦东方打告白 、带节奏，其实都是为了给自己引流，开发商自身实际并不需要告白 ，也不会支付告白 费。”据现场一名直播人士透露，能中签并买到房源的客户少之又少，所以中介年夜 都想通过引流把他们介绍到自己负责的项目上，为自己署理 的楼盘招揽客户。

资本的逐利性在云锦东方此次认筹傍边 体现得淋漓尽致。云锦东方一手均价可以算是上海新房价格的天花板，但相对于二手房价差，依旧形成巨年夜 反差。

与另一满分盘世纪前滩天域相比，云锦东方年底交付，而世纪前滩天域要2026年才交付，相比之下，有投资需求的客户不肯 把“战线“拉太长，更青睐于套现周期短的准现房产品。

从这一角度看，上海的高捧住 宅市场分化已经异常 明显了。外界犹如一日看尽长安花，买房-升值-套现这条家当 链上的人间百态也裸露 无遗。云锦东方分别在2013年、2022年、2023年三个时间节点开售，经历了上海楼市触发积分制、房价上涨等成长 阶段，受存眷 水平 越来越高。

上海中原市场剖析 师卢文曦指出，个别楼盘的认筹火爆仅为个案，整体“年夜 盘”依旧不景气。上海楼市正经历一个分化，就是从原先小户型订价 高到现在年夜 户型订价 会比小户型还要高。因为现在置业的难度越来越年夜 ，年夜 部分购房人还是想一步到位买年夜 户型；圈层分化之下，市区购买力逐渐上升，房源订价 也趋高，年夜 户型受追捧水平 越来越高。从这一角度也能解释云锦东方这样的改良 置换高端项目的热度从何而来。


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本期编辑 刘雪莹 实习生 向添雨
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