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在一线城市，买卖衡宇 确实是一件“人生年夜 事”，买卖双方都应该慎重决定。无论是购买 一手房还是二手房，都邑 涉及到支付定金的问题。
近期，上海市虹口区人民法院审理了一起二手房购房纠纷。卖家在签订合同、收到定金后，以各类 理由试图解约。在买家同意解约后，卖家觉得解约价值 过年夜 ，又追着买家继续履行合同……让人哭笑不得。如此任性的行为，法院是如何评判呢？已支付的定金如何处理？
一
卖家任性悔约 买家恳切 挽回未果
今年年初，刘先生为了改良 全家的生活条件，准备购房，不久他就看中了黄女士的一套衡宇 ，多次看房后，双方于今年1月底，通过房产中介签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》（以下简称买卖协议）。
协议约定，若黄女士违约不出售该房，则应向刘先生双倍返还定金；若刘先生违约不购买该房，则已支付给黄女士的定金不予返还，并约定双方于3月30日前，前往衡宇 中介签校勘 式的网签合同。刘先生依照 约定，于签订买卖协议当日向黄女士支付了购房定金100,000元。
本以为购买到了心仪的房子，坐等装修入住的刘先生没想到，买卖协议签订的几天后，黄女士突然反悔，以各类 理由不肯 继续履行买卖协议。
时间：2月6日
黄女士
欠好 意思，家里老人身体欠好 ，没办法，这房子不卖了，实在欠好 意思。
阿姨，我是诚恳 买您房子的，为了孩子上幼儿园，马上要报名，我最近随处 借钱，我家里也有80岁老爷爷，不克不及 说老人身体欠好 就可以任意违约。
刘先生
而此时，了解到情况的房产中介工作人员也从中劝和，希望黄女士能够继续履行协议，黄女士却依旧拒绝，通过短信方法 向刘先生明确表示不继续履行买卖协议。刘先生发明 问题严重，先后多次与黄女士沟通，言辞恳切，希望能够协商解决。然则 黄女士态度坚决，还要求刘先生提供银行账号，表示愿意承担违约责任。
时间：2月8日
刘先生
“阿姨，我还是想跟您沟通下。我不知道什么原因您宁愿违约也不肯 意卖给我们。您还有什么牵挂的处所 ？可以跟我们说，我们也综合考虑下适当可以满足您的要求，我是不希望弄得年夜 家都不愉快，更不想走司法 法度模范 ，您有任何牵挂、要求随时跟我说说”。
“我儿子不合意卖，对不起了”。
“我相信他也是经过慎重考虑才做的决定，也是知道这样做带来的后果。既然你们做出这个决定，我们同意您的决定。”
“你给我一个银行账号，我把钱给你转曩昔 ”
黄女士
时间：2月20日
刘先生从案外人处以每平方米高于黄女士衡宇 出售单价3000元的价格购买 了同地段面积相当的衡宇 。
二
剧情再次反转！买家：买房不是儿戏，法院见
原来以为解除衡宇 买卖合同已经尘埃落定，然而过了十多天，思来想去的黄女士又转变 了主意，愿意出售房子，理由是凑不出违约金。此时刘先生也不乐意了，十分困难 看中了一套房，付了定金，买卖衡宇 又不是儿戏。他提出，将所有的一切交由法院判断。
时间：2月24日
黄女士
“你要求赔偿20万元，这个费用我们竭尽全力在凑，可还是没有办法凑到那么多。所以我们商量下来这房子还是如约卖给你。”
“阿姨，我郑重和您说一下，当初我们第一眼就相中你家房子，异常 诚意买下来，您现场涨10万，我们准许 了，回去我筹钱给您凑首付，结果您突然给我说不卖了，我们那么无助打德律风 挂失落 ，发微信不回……”
“我现在考虑下继续卖给你”
“您之前重复 无数次不肯卖房子。我弗成 能一直坐着等你来宣判我的人生和生活。我不想跟这样一个反重复 复违背契约精神的人再沟通了，这种年夜 事不是儿戏，您每一次都是各类 借口，想怎样就怎样？我们交给法院去判断吧”。
刘先生
时间到了3月底，装作没看到信息的黄女士片面 向刘先生联系称，其已按双方签订的买卖协议约定，按时于3月30日前往房产中介处签订“网签”（即买卖合同示范文本），并通知刘先生按约前往上述所在 签订“网签”。
刘先生此时已不肯 为黄女士言而无信 的行为买单。
时间：3月29日
黄女士
为衡宇 买卖顺利进行，请你方按约于3月30日前往指定所在 签订网签合同。
您开始跟我说家里老太太不让卖，后来跟我说您儿子，我们都尊重了您的选择，也同意了，但您也知道是什么后果。我们法院见吧！
刘先生
到此刻,黄女士仍不死心，在没有比及 刘先生来房产中介签订协议后的第二天，向刘先生寄送了书面通知，要求刘先生在收到书面资料 1日内，主动与黄女士和中介联系去签订“网签”，并表示如果刘先生在规准时 间内不前往，黄女士将解除买卖协议，一切违约责任由刘先生承担。
最终，刘先生将黄女士诉至本院。
刘先生认为
黄女士擅自终止合同，致使其合同目的无法实现，已组成 基本 违约，请求确认与黄女士的衡宇 买卖合同关系于今年2月8日解除；并要求黄女士承担双倍返还定金的违约责任。
黄女士辩称
其同意解除衡宇 买卖合同关系，但因刘先生未按约签订“网签”，违约责任在于刘先生，黄女士同时提出反诉请求，要求刘先生支付违约金10万元。
三
法院:合同已解除，卖方应按约双倍返还定金
法院经审理认为，原被告双方均认可合同已经解除，但对解除的时间存在争议。依据 现有证据和各方陈述，黄女士作为衡宇 出卖人，已在今年2月8日向刘先生明确表示不再继续履行买卖协议、签订示范合同，并经各方协商一致由黄女士以短信方法 向刘先生发送。几经沟通，刘先生当日同意系争衡宇 买卖合同解除。结合后续各方就赔偿金额的协商进程 ，可知虽然刘先生、黄女士未就合同解除后的赔偿等事宜杀青 一致意见，但并不影响各方同意解除合同的意思表示。审理中，各方对于衡宇 买卖合同关系的解除自己 并未提出异议，故本院确认刘先生、黄女士的衡宇 买卖合同关系于今年2月8日解除。
就是否继续履行买卖合同，依据 刘先生与黄女士的微信聊天记录和短信记录，在双方于2月8日解除衡宇 买卖合同关系后，并非刘先生全然放弃追究黄女士的违约责任，不然 双方完全没有需要 就赔偿问题作进一步沟通。在今年2月24日双方就赔偿金额沟通无果的情况，黄女士向刘先生表示愿意继续履行系争衡宇 买卖合同，此时合同已解除，请求继续履行已无基础。
虹口法院认为，系争衡宇 买卖合同无法继续履行的根来源基础因，在于黄女士在签约后明确提出不履行合同的行为，黄女士系合同违约方，故黄女士应按约向刘先生双倍返还定金。综上，法院判决确认刘先生、黄女士的衡宇 买卖合同关系于今年2月8日解除，由黄女士向刘先生双倍返还定金共计人民币200,000元，并驳回了黄女士要求刘先生支付违约金10万元的反诉请求。
四
民法典邀你学
A 什么是定金？
定金实质 上是担保债的履行或者不克不及 履行时的违约赔偿。实践中，我们在合同签订时还会遇到预付款、订金、意向金等概念，但这些均不属于定金，订金一般在合同签订之后应及时返还或抵作价款，并不具有担保债的履行的性质。
在衡宇 买卖中，各方应依据 实际情况在合同中明确定金金额，定金交付时间、交付方法 ，“定金罚则”的适用情形，定金是否抵作购房款等内容。
当事人约定的定金数额不得跨越 主合同标的额的20%，跨越 的部分不产生定金的效力，该跨越 的部分一般作为“一般履约金”。定金合同属于实践性合同，于实际交付定金时成立。
B如何适用“定金罚则”？
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不相符 约定,致使不克不及 实现合同目的的,无权请求返还定金，该定金由守约方收取；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不相符 约定,致使不克不及 实现合同目的的,应当向守约方双倍返还定金，这就是所谓的“定金罚则”。
在当事人既约定定金、又约定违约金的情况下，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，但选择适用的前提是该两个条款指向的是同一违约行为，且当事人没有另外的约定。
当定金不足以弥补乙方违约造成的损失时，即在适用定金罚则的基础上，可再行主张损害赔偿。
法条链接
第五百八十六条当事人可以约定一偏向 对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；然则 ,不得跨越 主合同标的额的百分之二十,跨越 部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定命 额的,视为变革 约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不相符 约定,致使不克不及 实现合同目的的,无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不相符 约定,致使不克不及 实现合同目的的,应当双倍返还定金。
第五百八十八条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿跨越 定金数额的损失。
转自上海虹口法院
来源： 上海法治报 |
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发表于 2024-3-1 07:39:18
