80%的地产营销动作，只是在浪花钱 ？

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自地产营销的话语权下降、部分 内卷成风以来，项目上的营销动作似乎变得越来越让人摸不着头脑。如今营销部做的策略或推广，轻则没效果，浪费营销预算；重则破坏项目声誉，甚至反过来拖慢去化。
为什么很多没什么实际效果的营销动作，房企还是坚持要做？明源君带着疑惑对话了几位地产营销人，一起看看房企们都做过哪些伪营销，又是如何影响项目的？

地产营销的4种无用功
让项目陷进“伪营销”漩涡
说起营销部最常做的无用功，年夜 致可以归类为4种，每一种都是吃力不讨好的自嗨行为，让地产项目原地打转，找禁绝 市场和客户。
第一种：盲从热点，自以为聪慧 却弄巧成拙
很多地产项目喜欢盲从互联网热点或话题，觉得只要跟上节奏，若干 能蹭一波存眷 度。但并不是什么热点都能拿来就用的，跟项目、房企自己 的气质调性不吻合的热点，就不该 该追。
盲目追热点，不仅没办法进献 存眷 度和客户转化，甚至还会反过来影响项目的市场形象。
比如前阵子让业界哗然的郑州暴雨卖车位告白 ，全然失落 臂 年夜 众情感，吃着人血馒头还以为自己蹭到了热点，沾沾自喜。结果引发网民普遍 声讨，只得狼狈报歉 ，堪称臭棋一着……
第二种：过于依赖渠道，战略上越来越懒惰
自从渠道做强、谋划 在后端的工作年夜 幅简化以后，许多项目的营销部开始越来越轻视战略。不少营销负责人觉得，横竖 最后渠道都邑 卖完的，所以对前期客研、案场客研和策略效果监测等工作，都开始懈怠了。
一旦在这些基础工作上松懈失落 ，营销工作就会彻底失去偏向 和目标，战术也就一片混沌。连客户是谁、推广打什么痛点、不合阶段如何收网都没安排 清楚，营销投放成了无头苍蝇。
因此，我们总是会看到房地产告白 里，充斥着不痛不痒、不知所云的文案，以及千篇一律的节气、节日海报。谋划 全身心投入到“造词”运动里去，一直 地为下一张海报忙碌，却不知道这些做出来到底是谁看的。
粗放地想，这是每个项目为了发声而做的基本操作。但仔细一看，各家的告白 设计和文案几乎没差别，只能供自己人看个乐。
它们会有效果吗？也许有一点。但脱离围猎目标的撒网式推广，一定是效率极其低下的。
第三种：预算少还要乱花钱，年夜 量营销费取水 漂
如今年夜 部分地产项目都在压缩营销费用，对于营销部来说，如何把钱花在刀刃上愈发重要。但没有控费意识的营销负责人，却还在按曩昔 的习惯年夜 手年夜 脚花钱。
曾有个一线城市郊区的改良 项目，自己 营销费率比较紧张。但营销负责人却不重视精准拓客，而是拍脑袋地把钱都花在了噱头上。
比如坚持要年夜 办宣布 会、请明星站台，但又请不起太年夜 牌的，就请了一个三线明星。同时还做了一个“国潮”风售楼处，即使放在刚需项目里，都算是很出格的。
但这一连串华而不实的动作，跟改良 型的目标客户完全错位，只能供圈内人在软文里狂欢。30-50岁之间的置业群体对此完全不买账，前期蓄客情况十分昏暗 。
后来换了一个营销负责人，费了牛劲才把定位、告白 和案场包装扭转过来，让项目走上了正轨。但前期浪费的几百万营销费，已经回不来了……
第四种：只会按套路做项目，基本 不关怀 客户是谁
这类情况最常产生 在奉行经验主义、没有真材实料的营销总身上。因为缺少立异 意识和能力，所以只理解 依照曩昔 的经验做事。但遇到市场变更 、客群结构转变 的时候，就不知道怎么走出舒适区了 。
经验主义的操盘方法 下，营销准备 阶段的事情会做得很快，优点是能够配合快理解 开发计划，节约前期的准备 时间。这时候“体系”是优先的，客户这个要素反而被摆在后面。
营销部做的事主要是，把上一个项目的工作节点表拿出来，原封不动再走一遍。效果差的媒体不改换 ，效果好的新兴渠道也不关怀 。更别提客户的特征和需求了，只要营销总依据 经验拍脑袋就行，基本 不消 研究。
这种和市场、客户完全割裂的极端操盘方法 ，虽然有一点优势，但却是异常 危险的，也不相符 营销部这个职能的设立初志 。一旦遇到市场变更 、套路失效，再要重新扭转是异常 困难的。


明知是无用功，为什么还要做？
内卷焦虑下，没有人真正关怀 结果
很多做了没有效果、白白浪费时间金钱的营销，难道老总和团队自己不知道吗？显然弗成 能。但究竟为什么这些无用功，还一直在地产项目里存在？
采访对象无奈地告诉明源君说，这些问题还是得归因到行业内卷的困境上。人人焦虑、被动内卷的时代，营销部得让自己看起来很忙才行，不然 很可能会被淘汰失落 。
至于营销动作的效果、结果 ，其实没有人真的关怀 。
首先营销总自己就异常 焦虑，导致部分 里“瞎忙”的状态越来越严重。现在的营销部在公司眼里，只需要把申报 写完、分销合同签完就行，在案场已经没什么用了。
营销总为了阻止这种认知机继续深化，保住自己的位置 和部分 编制，就必须调动下属忙碌起来。做的事情有没有用是其次，然则 声量一定要足、状态一定要鸡血。
其次，营销部已经深陷在无意义的精益求精的状态里。为了外面 的忙碌，不吝 消耗 年夜 量人力和时间，在鸡毛蒜皮的小事上纠缠。为了一张海报、一段朋友圈文案，都可以纠结一周的时间。
营销总虽然 可以美其名曰这是重视细节、磨炼团队，但老板要是知道自己花钱养的这么多员工，时间都花在这些小事上面，年夜 概率会气晕曩昔 。
再者，行业收缩的年夜 配景 下，也慢慢裸露 了许多战略能力低下的水货高管。他们缺乏战略眼光和立异 胆识，只会在舒适区里操盘。旧的套路面对新的市场，自然施展 不了作用。
还有一个重要原因，就是有些缺乏职业道德的经理人会为一己私利，有意 挥霍营销费用，并设法从中获利。如今营销费用本就压缩地厉害，这类高管对赚钱这件事就更焦虑了。
对他们来说，无论营销效果是好是坏，横竖 预算必须花出去。投放媒体也好、启用分销也好，横竖 弗成 能让自己只拿底薪……

地产营销怎么能力 做点实事？
脚踏实地、治理内卷是症结
营销部不干实事，和业内愈发严重的内卷有着紧密的联系关系 。内卷是实事求是与立异 的最年夜 仇敌 ，要想停止做无用功，首先应该治理内卷引发的顽疾。
首先应该摒弃的是经验主义、轻视市场的不良习惯，让营销工作回到实事求是的正道上来。客研部分 在许多年夜 型房企中的位置 在赓续 走高，这正是营销去伪求真、脱虚向实的机会。
如今市场上的置业客群结构较前几年有了显著的转变 ，改良 需求占比明显增加、年轻置业年夜 军跑步入场等趋势，都对产品定位营销策略的制定，有很重要的指导意义。
营销人必须抓住客研起飞的风口，做好细分客群、新兴需求的研究挖掘，为产品定位和项目战略提出切实、有用的专业意见，这样才有机会让营销部的意见重回话语中心。
其次，面对集中供地时代的集中预售年夜 潮，地产营销人必须要有更坚定的觉悟，彻底抛弃不加思考的“偷懒”式推广。
因为同质化的推广策略、媒体投放组合，只会让项目淹没在集中预售的巨浪中冒不出头。不克不及 再依靠曩昔 的侥幸心理，认为只要项目发了声，就一定能带来存眷 。
无论是甲方营销、署理 还是告白 、媒体公司，都应该将心态带回原点。踏实地做好客群的细分和定位，挖掘痛点做好情绪营销、引发共鸣。那些不知所云的告白 语，将会失去存在的价值。
而在内控方面，房企对于营销费的使用，也必须加强管控监督。放权不代表放任，对于项目营销预算的安排 ，区域公司或集团应该做好终审，并要求项目部对结果 、成效进行监测和总结。
对于不出效果的费用投入，集团应该要有预警意识。也可以针对营销负责人指定费控考核，促使项目以效果为导向来安排 营销预算。
同时集团内部需要完善招采制度，要有制衡与监督机制，避免涌现 项目擅自把持 招投标的行为。
结语
内卷、经验主义等众多顽疾，让地产营销部这些年做了许多无用功，如今甚至流露出了一种自暴自弃的消极迹象。
有些心态松懈的营销人认为：横竖 我把节点走完了就行，效果如何已经不需要关怀 了，横竖 渠道最终都邑 把房子卖光的。
明源君听到这样的不雅 点，其实很为真正的营销人才觉得 惋惜。其实未来营销职能还会面临各类 各样的裂变、重组，这里面还蕴含着不少机会的。
希望仍在坚持的地产营销人，能在新的成长 形势中找准发力点，将营销的价值找回来，重新为项目做实事。