别卷了，赶紧清醒吧！西安楼市“三年夜 错觉”

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从2016年开始，西安市场明显变热，进入2022年，西安市场价格还在上涨，以至于市场涌现 了不少错觉！
什么叫做“错觉”？因为一些现象，导致毛病 判断，最典范 的就是鬼打墙，周围提供的信号错综庞杂 、无法判断，导致走了一晚上，还在原地打转。
数据上反应 ，明明个别楼盘已经开盘凉凉，涌现 了零成交，但整体数据上与去年还是没有太年夜 差距；明明个别楼盘已经涌现 88折，但市场上还是涌现 4万+，3万+挂号 红盘，与去年不遑多让；明明西安市场去化率猛降，但总部还觉得西安市场“飞龙在天”，给了一些不切实际的任务指标.....
这些错觉不仅让购房者丧失判断，也让开发商丧失嗅觉，年夜 家还以为市场在继续往上冲！

为了把现在实际情况说清楚，我们把“三个错觉”整理出来，年夜 家仅做参考，不作为投资依据：
错觉1：西安“低库存”不是实际情况！
在此前西安新房库存一直在住建部“五年夜 分类”最低档，新房库存低于6个月，必须加快供给 的阶段，库存最低的时候2020年11月10日官方明确待售面积仅有“57.94万平方米”。2021年每个月的去化量可以达到200万方，几乎是西安历史最高值。
从去年下半年开始，西安库存量明显激增，近三年没有入市的项目就更不敢入市了，然则 在统计方面我们还是用的2021年的月平均去化作为参考，看起来现在可能只有3个月库存量，但实际情况可能已经翻倍了。
错觉2：西安销售良好不是实际情况！
目前，西安无论是主城、西咸、郊县去化量都在下降，郊区的去化量下降最明显，部分项目与2021年上半年同期相比，解筹率下降60%！
那为什么西安市场还在热销？那是因为倒挂盘就这些个，廉价 盘几乎是肉眼可见的减少，丹轩坊2.5万/平，但二手5万/平；翡翠国际1.7万/平，二手2.7万/平；未来城市1.1万/平，二手1.8万/平。除此之外，例如未来印、云墅、云水天境、西派国樾距离“高新系”很近，这些盘的预期都在参考丹轩坊。
除了这些红盘之外，你们打开各个署理 机构统计的月度开盘情况，一定会是一身冷汗，原来你以为的热火朝天的卖房子，已经进入了年夜 批滞销。
错觉3：西安人热衷买房不是实际情况！
这是一个误会，2021年西安官方宣布 的治理 人口是1316.3万，比七普数据还多了21万，可见西安流入人口量确实比较年夜 ，这与六普数据相比，西安人口增长466万，这些人口的住房需求都围绕着主城区来释放。
但人变多了，供货反而变少了，在新房供给 方面确实没有增长，反却是 因为主城区供给 不敷 ，新供给 赓续 往郊区转移，2016年西安成交172191套房源，2017年西安成交157482套房源，2018年西安成交137467套房源，2019年西安供给 91330套房源，2020年西安供给 84611套房源，2021年西安供给 79087套房源.....
不是西安人热衷于买房，而是主城区缺少货值供给 ，导致人们必须在主城区集中“博彩式”买房，把买房摇号酿成 了抽奖买房。但这不等于人口会连续 往郊区走，因为部分郊区的房子比主城区还要贵。
于是，主城区好房子买不到，郊区好房子卖不动，眼见房价还在往上走，一年夜 批购房者已经躺平了！

目前，我们了解到的是部分房企在摘地之后，不敢入市，或者是拖延入市，为什么会涌现 这种情况？
原因其实很简单，现在的西安市场的“横盘+分化”，确实有一些板块去化量很火，例如高新三期、港务区、航天城、曲江某些楼盘，只是某些楼盘，但这些项目或是距离名校近，或是价格差比较年夜 ，实际上都是有一定的“套利空间”。
但阳光有多强，阴影就有多年夜 ，在这些红盘背后，是什么情况？不少楼盘已经进入滞销，原本一个周销售30套，在830新政、二手房指导价之后，现在连3套都要努力。但区域公司不睬 解，觉得西安市场这么好，就你卖欠好 ，于是，从总经理到谋划 全部换一遍，结果还是不解决问题，有些就选择躺平了 。
当这些压力，从销售指标传导给销售，置业参谋 们为了获客，纷纷添加获客小法度模范 ，其实这些多若干 少都是打擦边球，跟买德律风 号码没有太年夜 区别（小法度模范 不一样，有些是直接获取号码，有些是获取虚拟号码）。还有一些置业参谋 开始转战线上，比如抖音、小红书等平台，开始载歌载舞秀才艺，有些做的还挺好......
看起来渠道获客百花竞秀，年夜 家争相效仿，想要争取流量。其实，反应 的是上客难，因为销售任务一直 地分化 出来，没有足够多的客户资源，因此，年夜 家通过搭建新渠道，增加上访量。
但根源上还是房价与价值脱钩，三年“为情所困”收入不增反降，连续 消耗存量家当，技术能解决的问题，只能是技术问题，但现在涌现 的问题，已经在技术之外。

对于房地产未来市场，年夜 家还是比较有信心的，但目前的西安市场“错觉”集中，令人深感焦虑！
4月19号我们跟一位20年营销口负责人沟通今年的市场成长 ，他提到，现在市场跟天气一样，有些人已经开始穿体恤，有些人还在穿棉袄，冷热不均比较严重，市场往下走，就是2014年一场年夜 乱局，聊到这里年夜 家一声苦笑。
虽然在2016年西安市场房价逐渐涨了起来，行业内外都变得比较滋润，竟然流行“佛系卖房”，但在2014年，那算是黎明前的黑夜，一年夜 批房企倒下，不少家庭房子凭空消失，如果不是后面市场好，可能又是一批烂尾房。
现在年夜 环境如此，内外交困，在没有除疫、增收、放贷、促销一系列操作之下，市场很难在短时间之内真正回头。因此，无论是购房者或是开发商，都要剥离错觉，看清现实状况。
但一个市场如果真的突然倒下去，可能两三年都缓不过来，以前呼吁处所 坚持 低库存，现在要呼吁开发商冷静了！