库存高企的三四线楼市涌现 “一体两面”：花式营销和逆向调控
随着经济社会的成长 和城市化进程的连续 ，房地产市场涌现 明显的需求不均衡、供给 不均衡、库存不均衡等情况：一二线城市房价易涨难跌，三四线城市却由于人口外流与经济实力，涌现供年夜 于求的现象，楼市分化连续 加剧。进入2022年以来，房地产市场整体趋冷，各类宽松政策赓续 出台。在多重利好政策的推动下，不少一二线城市房地产市场已渐次回暖，但年夜 多三四线城市楼市成交依然不见起色。
在此情况下，结构 三四线城市的房企为回笼资金，花式促销频现；但在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下，出台“限跌令”的城市也在连续 增加，三四线楼市涌现“一体两面”。
业内人士认为，“限跌令”的出台和花式营销频现折射出当前三四线城市销售下滑、库存高企的现状，但两者政策并不冲突。想要提高销售、去库存不克不及 仅从需求端依靠降价来实现，更应该从家当 结构 、人口流入、土地供给 等多个方面采取办法 。
抑制非理性降价 “限跌令”增至25城
据不完全统计，自去年8月湖南岳阳宣布 “限跌令”开始，如今已有山东菏泽、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州 、江苏徐州 、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭综合实验区等25个城市宣布 政策或引导房企不得随意降价销售。
可以看出，除沈阳、天津等少数城市外，出台“限跌令”的城市主要为三四线城市。具体来看：
7月19日，四川省凉山彝族自治州冕宁县宣布 《冕宁县人民政府办公室关于印发冕宁县增进 房地产市场平稳健康成长 的办法 的通知》指出，在取得预售许可或现售立案 10日内一次性公示房源价格，公示价应与报备价格一致，实际成交价格不得高于立案 价，同时不克不及 低于立案 价20%以上销售。
7月4日，广东中山宣布 《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》中明确，新房售价申报3个月后可申报调价，每次调降幅度不超上次售价的5%。
6月20日，福建省平潭综合实验区宣布 《关于进一步规范实验区商品房销售市场秩序的通知》中提到，各房企在销售商品住房时，实际销售价格不得超出立案 价格上下幅度的15%，在解决 价格立案 时，须同时在商品住房价格立案 表上进行许诺 ，对超出划定 幅度的，不予解决 网签、立案 。
业内人士指出，“限跌”政策增多的背后，是“一城一策”、精准调控的体现。同时“限跌令”出台实质 上还是出于维稳考虑，主要是为了抑制房价非理性“跳水”。在“买涨不买跌”的心理预期下，“限跌令”对市场不太好的地区会有一定的托底作用，减缓过于激烈的价格战对市场的冲击，是不少城市稳楼市的重要一环。
花式促销频现 形式年夜 于实际意义
在“限跌令”的另一面则是房企各类 “农产品换房”的花式营销。据统计，自6月末开始，河南、江苏等部分县城或者城市远郊的项目开启各类 促销方法 。
其中6月20日，微信号“民权县中原建业”宣布 消息，位于河南省商丘市民权县的建业河畔洋房推出“小麦换房”活动，活动内容为“2元/斤抵首付，最高可抵16万房款”。稍早前，位于河南省开封市杞县的建业城也推出了类似的活动。微信号“杞县建业城”消息显示，“5元/斤年夜 蒜换房”。
南京云漾滨江则推出“西瓜换房，最高抵10万元”的活动，依照 海报上的活动，可以10元一斤的价格收购西瓜冲抵房款，活动时间显示自2022年6月28日至7月15日。
继推出“小麦换房”、“年夜 蒜换房”、“西瓜换房”后，无锡一楼盘又推出了“水蜜桃换房”活动。6月29日，位于无锡阳山的悦阳九玺推出“水蜜桃我来收，您安家我助力”活动。依照 活动计划 ，至8月31日，可以水蜜桃18.88元/斤抵扣房款，最高抵扣10000斤，每套最高可抵18.8888万元。
同样位于广州增城区的帝景中央则推出荔枝换房活动，最高可抵房5万元，其中，桂味、糯米糍等高品级荔枝收购价为40元/斤，其他品种荔枝30元/斤，均高于目前市场价十数元。
除了农产品换房，还有项目推出“买房送土猪”等做法。据部分企业工作人员表示，企业不会直接收取农产品，此举更多是为助农。
业内人士表示，这类促销年夜 多在县城或者城市远郊，折射出部分城市楼市库存高企的现状。此外房企花样促销手段跟当前房地产市场的销售情况不无关系，有数据显示今年上半年三四线城市衡宇 销售同比下降约50%。但目前这些新兴的营销手段，促销时间不长且受益群体较小，短期尚不克不及 对房地产市场秩序带来较年夜 影响。
分而治之 去库存仍为三四线城市主基调
随着房地产行业调控的连续 深化，各线城市的房地产市场涌现 明显分化。销售下滑、库存高企已然成为三四线城市不容争辩的事实。
7月15日国度 统计局数据同样显示，6月三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.3%。
中指研究院数据也显示，截至2022年5月底，按近6个月月均销售面积计算，三四线代表城市出清周期23.4个月，较2021年末延长6.1个月，市场库存去化压力较年夜 。
由此可见，提高销售、去库存依旧是三四线楼市成长 的主基调。但影响楼市销量的因素包含 供需关系、金融政策、调控政策等。因此为实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供给 端即土地市场的调节、城市家当 的结构 、人才引进政策等也是楼市政策的重点。
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