年夜 反转！东莞地王频出，楼市却凉了
人有时候跑得太快，容易扯着蛋。楼市如果跑得太快，也容易出毛病。
你看，去年一路高歌猛进的东莞楼市，今年上半年就涌现 了症状：
土拍余温尚存、地价还在涨，但成交却已经在下滑！
一边冷一边又热，冷热无常的诡异行情背后，难道东莞楼市也要泡沫破裂了？
我觉得，有需要 先具体说说这两个现象。
首先第一个：地价疯涨！
怎么吹逼逼都没用，看数据就懂了！
今年上半年，东莞土拍一共拍出14块地，其中封顶成交地块有12宗，平均楼面价达到19803元/㎡，同比去年上半年，涨幅达到了85%。
除了楼面价在涨，还有两个纪录不得不提。
第一，在这14个地块中，有7个镇的商住成交楼面刷新记录，出生 新地王。
这7个镇分别是：
万江、年夜 朗、寮步、虎门、厚街、清溪和桥头
第二，上半年有多个地块进入东莞楼面价和地块总价历史前十：
中海年夜 朗地块楼面价25999元/㎡，登上东莞历史楼面价历史第2位；
万科松山湖地块楼面价25800元/㎡，排名东莞楼面价历史前8位
黄江保利地块，总价47.36亿元，排名历史第2
年夜 朗中海地块，总价35.97亿元，排名历史第5
虎门万科地块，总价32亿元。排名历史第8
提到这要说一句，2020年，东莞楼市、土拍双双暴击，但全年只有4宗地块总价进前十！而今年上半年东莞就已经有3宗地进入前十。
虽然相比上一年，东莞上半年的土地供给 不多，但只要一有土地入市，还是会有人抢。
年夜 家的拿地热情，丝毫不比去年差。
地价一路涨，我认为有两个原因：
第一，去年行情的影响。
今年这一波土拍行情，其实还是会有去年的影响存在，究竟 去年东莞的涨幅是全国最高，市场热度和利好因素太多，很多年夜 开发商也是卯足劲来东莞收割一波。
比如保利上半年在东莞就拿下5宗地，万科也拿下3宗地，其中还有一宗是松山湖的地块。
另外一方面，历久 来看东莞还是缺地，东莞是年夜 湾区中人口密度仅次于深圳的城市。
人多地少的结构性矛盾，始终是左右市场判断的一个症结 因素。
第二，上半年供地的土地价值高。
下面是上半年东莞出让的具体地块情况：
图源：东莞楼市
从板块上看，上半年的供地基本上都是环深板块和松湖板块的地块。
这些板块房价普遍会更高，开发商对板块认可度也更高。
并且 ，这里面有不少镇区的地块供给 自己 就很紧缺。
像成交总价最高的黄江，2018年到现在，只有2019年出让了3块地，并且 其时 最高的楼面价价格只有10410元/㎡，现在黄江的最高楼面价已经比上一次翻了一倍有余。
再比如松山湖，2012年禁地令之后，到现在只有2块商住地出让，商住地少得可怜。
物以稀为贵，在土拍市场上，就是颠扑不破的真理。
土拍整得很热闹，但热度没有传导到成交上。
在最能体现楼市热度的二手房市场，上半年东莞的二手房网签约只有113.7万㎡、成交量达到10426套，同比减少36%，是4年以来最低。
从上图中，能看到2月新政调控之后，成交几乎是一路下滑。
1月份，去年的热度还在延续，单月成交量达到3523套；
4月份，成交量开始下滑，下滑到2449套；
6月份，成交已经跌到1661套。
深入前线看小区的成交量，这个趋势体现得也很明显。
这一次因为涌现 疫情被东莞人熟知的百悦尚城，位置就在南城总部基地邻近 ，一直是成交年夜 户。
去年年底的时候我去看百悦尚城三期的时候，其时 的中介还和我说，一个月至少能有3-4套成交。
我去链家查找了百悦尚城三期最近的成交量，看到的是过山车式下滑的成交。
1月6套成交；
3月4套成交；
4月2套；
5月1套；
6月无成交
比较受欢迎的三期还算好的，二期成交更惨，1月份之后就再无成交。
我随手在链家找了东莞几个镇区的几个小区，发明 的情况是：
虎门的万达华府，4月份卖了3套之后再无成交；
长安的长安花园，去年12月份卖了7套，今年3月到现在，4个月时间一共只成交了7套；
寮步的星城国际花园，1月份之后无成交；
塘厦的万科朗润园，1月份之后只成交了1套。
显然，2月份东莞的227调控政策和深圳的208政策施展 了一样的作用，东莞楼市的成交量被直接袭击 ，市场也开始收缩。
成交量一路下滑的行情，房价是涨不起来的，看深圳的房价就知道了。
市场变冷，房价涨不起来，但地王却还在增加，这就是东莞现在为难 的处所 。
这么诡异的市场之下，东莞下半年楼市会怎么走？
首先，下半年东莞市场最值得存眷 的一点是：
下半年将有93个新盘准备入市，并且 相对平均地散布 在各个片区。
成交变冷之后，房价想要撑下去就已经很难了，新盘供给 一旦再增加，对于东莞的房价会是更年夜 的袭击 。
并且 ，不要忘了，调控之后，能够支撑本地楼市的购买力就只剩下本地客了，光靠本地客，在政策袭击 下撑不撑得住，上半年后半段已经展示了一次。
所以，下半年的房价东莞年夜 概率会和深圳一样，下跌逃不了。
然则 ，东莞，一直是一个分化的楼市。
下半年，不合板块的房价情况会有很年夜 的差别 。
在5月的文章中，我曾经放过这样一张图，这其实很清晰地说明了当下东莞各个板块房价的情况。
四月的时候，滨海片区、松山湖片区、水乡新城片区、东部家当 园区都在跌，但滨海片区和东南临深片区在涨。
下半年，其实房价走势的整体逻辑我觉得还会如此。
一直很稳的几个核心板块，比如城区片区中的南城和松山湖，房价会微跌。
几个相对边沿 的板块，比如东部家当 园和水乡新城片区的板块，房价下跌的势头也还会连续 。
临深的滨海片区和东南临深片区，去年因为涨幅相对不年夜 ，所以上半年整体还能维持微涨，但下半年市场预期连续 下降，房价横盘的可能性更年夜 。
此刻的东莞，不管楼市现象看起来有多么诡异，房价都已经开始挤泡沫！
这对买房者和城市成长 而言，或许是一个良性循环的开始。
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