紧追深蓉，西安二手房参考价究竟意味着什么？
经开街景 航拍©悦西安前不久，继深圳、成都后，西安市住建局正式出台西安二手房指导价政策。
作为“敢吃螃蟹”的第三城，西安一下子走在了诸多城市前面，对于房价上涨和人口流入“双飞速”的西安来说，如何掌握好房地产成长 与人才黏性的辩证关系，是西安提升经济竞争力进程 中无论如何避不开的重量级课程。
好在，西安并不算孤军奋战，它山之石可以攻玉，西安房地产变更 “烈度”究竟几何？
一
最近，一批热门二手房价格下降，引起互联网热议。
当然，这一切得益于7月9日西安市住建局下发的《关于建立二手住房成交参考价格宣布 机制的通知》，里面将部分住宅小区二手住房成交参考价格予以宣布 ，虽然只是参考价格，还是对小区的出售价格具有极强风向标作用。
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通知不长，许多小区也还未进入，但对于“如火如荼 ”的西安楼市而言，无疑是重磅炸弹：因为新房的现有价格支撑，来源于它在二手房市场的坚挺。
这个参考价格怎么算的？依据 官方解释，是以住宅小区为单位 ，以二手住房网签成交价格为基础，参考机构评估价格等因素，并以高层为主，综合算出来的。
房地产走向关乎每小我 ，所以，这份通知已经下发数天后，自然在网上引起普遍 讨论，基本上涌现“有人欢喜有人愁”的局面，与此同时，有一种声音也普遍传开，那就是：一纸通知，能把控的了西安“蓬勃上扬”的二手房地产市场么，特别是西安还在赓续 上升的情况下。
首批二手房指导价名单
要回答这个疑问，那就得从头说起。
二
说起二手房参考价的开山开山祖师 ，那当属深圳，今年2月8日深圳住建局宣布建立二手住房参考价格宣布 机制，5月28日成都“跟进”。
而对于西安而言，其实试水也并不晚，3月30日，西安市人民政府发文《关于建立房地联念头 制增进 房地产市场平稳健康成长 的通知》，其中已经对住宅用地限价，购买二手房须满一年社保等“硬杠杠”进行明确，从这点上看，这次的通知算是在此基础上的“顺势而为”，不算突兀。
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看到这，有人会问：同为新一线省会，杭州、武汉、郑州等城市都未出台二手房参考价格，为什么西安要“跟风”出台呢？
纵不雅 现状，应该是以下两点：
第一、为了稳定房价预期。前不久，国度 住建部明确亮相 ，要对调控工作不力、房价上涨过快城市坚决予以问责，而依据 国度 统计局宣布 的数据显示，近五年来，西安新建商品住宅价格指数上涨了80.1%，位居70个城市第一位。
对于城市治理 者来说，二手房指导价出台，可以和新房限价配合在一起，从而掌握房价的订价 权，从而降低对房价的预期，减缓西安整体房价上涨幅度。
第二、为了给买房人降杠杆。当然，并不是杠杆上升就是一味的欠好 。家庭欠债 范围 增加对于现期消费支出和收入缺口是利好，但如果年夜 都为中历久 的住房贷款，那么，相对应的市场泡沫和偿债风险就值得警惕了。
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有数据显示，陕西省住房贷款占住户贷款的比例逐年提升，由2014年的48.7%提升至2017年的59.2%，这证明，西安衡宇 的投机功能在赓续 增加，在房地产市场火爆、房价连续上涨的同时，一旦居民收入水平增长不克不及 同比例上涨，那就不得不加重家庭累赘 。曾有学者做过实验，结论注解 ，居民杠杆率对经济增长有着负向的冲击效应。
再加上，西安目前人均GDP数额以及各行业平均薪资水平来看，如不降低杠杆，且不说市民幸福感会被严重拉低，就连城市家当 未来成长 活力都邑 因此萎靡。
那么，仅凭借二手房指导价格，能控制得住么？谜底 是能，究竟 字越少、事越年夜 。
比如“以住宅小区为单位，参照往期的成交价格、评估价格去形成二手房参考价格，该参考价格在住建局官方渠道宣布 ”。这点基本上隔断 了周边高价地块、豪宅项目对小区的价格影响，单单是西安前几年层出不穷的地王，就能几乎拉起西安二手房整个的价格预期。
此次通知中提到的二手房指导价，就是要将住宅小区成交价“自力 ”的来评估，切断周边诱因，尤其是高价学位房、学区房更是严禁释放概念，让房子只是房子，先给价格预期泼一盆冷水。
还有，二手房指导价并不是直接对西安二手房直接限价，不会让广年夜 房主“硬着陆”，从深圳、成都的经验来看，而是通过缩小银行贷款比重，提高首付比例，起到捏住楼市“七寸”的作用，同时，也让年夜 量房主接受二手房如今的变现难度，给买卖双方一定的缓冲空间。
这里需要说明的是，此举对总价过高的房子，影响更年夜 ，通过遏制“500万级”以上的房产交易量，实现从上而下的影响，也是其初志 之一。
三
文章最后，想解释一下为什么全国各地都不“待见”房地产？
其实，房地产不仅仅是重要的财税来源，同时也是一个能撬动内需的杠杆对象 ，同时更是转移债务的对象 。有数据显示，房地家当 产值上升1百分点，就能使相关家当 产值增加1.5个百分点，如果考虑其对建筑、建材等诸多相关行业的连带关系，及税收等方面的作用，其进献 则更年夜 ，平心而论，房地家当 对城市的经济成长 拉动作用是明显的。
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但随着经济社会成长 ，城市土地日益稀缺，房地产自身的“一锤子买卖”特征，无法使城市土地连续产生经济价值，也无法带动本地的人口就业、薪资水平等民生需求。
看着是一片片的高楼，但仿佛“睡城”，城市的其他属性就会被削弱，再加上房地产会占用年夜 量自有资金，居民实际消费能力会走低，“拥有一套房，只吃七元面”的不均衡的消费现象就会挫伤商业气氛 。最终，三驾马车少一驾，经济成长 的动力就会畸形。
从结果上看，不管是深圳，还是成都，二手房指导价出台后，房产市场均涌现 了反响 ：深圳二手房6月成交量跌破3000套；成都天府新区、高新区等小区二手房成交量腰斩，而量的下滑，往往就是价格下滑的征兆。
就如文章开头所说，即使西安许多小区还未纳入二手房参考价，二手房参考价全市普及也只是时间问题，就算从全国来看，二手房参考价制度亦将会以点带面，全国铺开。
因为，若想二手房参考价施展 最年夜 作用，必须全国联动，用岛链作用取代 孤岛作用，对全国二手房价格进行普遍降温，那么，相同的城市、同样的政策，包含 西何在 内的诸多城市，定能把好二手房市的偏向 盘。
司法 参谋/ 宋亚锋 赵文娟
陕西年夜 秦律师事务所
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