深度｜提前还贷银行设阻？房贷引擎失速！兔年银行打响中历久 零售资产"守卫 战"
点蓝字存眷 ，不迷路~来源：券商中国
作者：刘筱攸 谢忠翔 霍莉 黄钰霖
居民降低欠债 杠杆的意愿正在史无前例地爆发。
作为银行十分看重的优质中历久 零售资产——房贷，正在面临着人为的提前到期。虽然提前了偿 的占比因为限额治理 等举措较为有限，对于银行资负治理 的冲击也比较短时，可它确实将业界对今年银行优质零售生息资产获取难题的讨论，放到了一个热议的新高度。
存量房贷或呈小幅减少、新增房贷增长乏力、高订价 消费信贷难觅……2023年，银行想要维持的“体面”息差，压力更年夜 了。
优质中历久 零售资产增速放缓
不局限于这一波提前还房贷给银行资负治理 带来的短时冲击，拉长不雅 察区间并引入更广的涉房业务视野，会发明 涉房类资产（即零售端的小我 按揭贷款和对公端的地产商开发贷）早已收缩。
依据 央行近五年金融机构投向数据，证券时报·券商中国记者测算后发明 ，2018年至2020年三年间，全国小我 住房贷款余额占各项贷款比例均维持增长；然而2021年开始下跌，2022年的跌幅尤为明显。去年末该项余额为38.8万亿元，占比由前一年的19.89%跌至18.13%，迅速回落至接近2017年时的比例。房地产开发贷方面，最近五年的房地产开发贷占各项贷款比例则连续 稳定下降，2022年末占各项贷款比例降至5.93%，余额约12.69万亿元。
作为优质中历久 贷款，房贷的增速放缓甚至存量收缩，是导致近年来银行息差收窄的重要原因之一。绝年夜 多半 上市银行均不在三季报中披露涉房业务详情，唯一有据可查的两家银行是招行和平安银行。
以招行为例，截至2022年9月末，该行零售贷款3.16万亿元，较上年末增幅仅有5.89%。这个增幅同比放缓，招行列举了两个主要原因，其中居民小我 住房贷款需求的减少就是首要因素（另一个是小微客户信贷需求偏弱）。证券时报·券商中国记者查阅其2022年三季报发明 ，截至2022年9月末，招行小我 住房贷款余额为1.383万亿，较2021年末的约1.365万亿仅增长约188.55亿元，且不良率由0.28%微增至0.29%。
而在对公涉房贷款一端，截至2022年9月末，招行对公房地产贷款余额3470.35亿元，较上年末减少89.42亿元；占比6.13%，下降0.65个百分点。
招行房地家当 务的疲态也在另外的指标上有直不雅 体现。截至2022年9月末，招行承担信用风险的表内房地家当 务（即实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等，下同）余额合计4737.27亿元，较上年末下降7.38%；不承担信用风险的表外业务（理财资金出资、委托贷款、合作机构主动治理 的代销信托、主承销债务融资对象 ，下同）余额合计3141.03亿元，较上年末下降23.78%。
招行坦言：2022年1-9月，该行净利差2.3%，净利息收益率2.41%，同比分别下降9和7个基点，主要是受生息资产收益率同比下降的影响。
再以平安银行为例。零售端涉房业务方面，截至2022年9月末，该行小我 衡宇 按揭及持证典质 贷款余额7340.6亿元，其中住房按揭贷款余额2839.43亿元，仅较上年末增长1.6%。而在2021年的前三季度，平安银行住房按揭贷款的同比增幅还高达12.2%。
对公涉房贷款方面，截至9月末该行对公房地产贷款余额2939.59亿元，仅较上年末增加50.36亿元，不良率0.72%。
平安银行更广义的表内和表外房地家当 务口径涌现下降趋势。截至2022年9月末，平安银行承担信用风险的表内房地家当 务余额合计3353.24亿元，较2021年末不是增幅放缓，而是真正减少了57.65亿元；不承担信用风险的表外房地家当 务余额合计1053.59亿元，较上年末减少153.27亿元。
平安银行去年前三季度的净利差（年化，下同）为2.7%，较上年末的2.74%下降4个基点；净息差为2.77%，较上年末的2.79%下降2个基点。
即便市场无法详细拆解每家银行的涉房业务最新范围 趋势，但监管数据给了市场明确的定调——央行2022年四季度金融机构贷款投向统计申报 显示：截至2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，小我 住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10个百分点。
简而言之就是，房贷这块优质的中历久 资产，从去年开始增长乏力。而背后的核心原因显而易见：国度 统计局披露的数据显示，2022年商品房累计销售金额约为13.33万亿元，同比下降26.7%；商品房累计销售面积约13.58万平方米，同比下降24.3%。从房地产开发来看，2022年新开工面积跌幅达39.4%，全年施工面积、竣工面积均创下历史最年夜 跌幅。
息差下行趋势愈发严峻
房地产贷款的缓增加上高订价 消费类贷款的失速，去年银行的息差表示 可谓严峻。
以A股上市银行披露的2022年上半年净息差为例，证券时报·券商中国记者梳理数据后发明 ，42家上市银行中净息差同比缩减的有32家，同比收窄幅度在2BP至37BP之间；仅有8家坚持 增长，且多半 银行增幅仅在10BP以内。到2022年第三季度，不少年夜 中型银行的净息差又进一步收缩。
在房贷业务占比相对较高的国有年夜 行和股份行中，2022年上半年，农行和邮储的净息差均收窄10BP，工行、建行和交行分别下滑9BP、4BP和2BP；而部分股份行的同比降幅更为猛烈，其中，民生银行、华夏银行同比降幅多达37BP，兴业银行、光年夜 银行和中信银行降幅分别为17BP、14BP和10BP。依据 东方证券研报数据，到2022年第三季度，工行、农行、交行和邮储4家年夜 行，中信、民生、光年夜 、浦发4家股份行的净息差环比进一步缩减。
需要注意的是，随着2022年LPR的多轮下调，住房按揭贷款的重新订价 将在2023年产生实际影响。依据 东方证券研报预计，按揭重新订价 将在今年一季度产生较年夜 扰动，去年LPR较年夜 幅度的下行将直接影响2023年按揭贷款利息收入，进而影响银行净息差。与此同时，在实体信贷需求整体偏弱的配景 下，后续贷款利率回升的概率也较小。去年至今，国务院多次会议指出，“进一步推动金融机构降低实际贷款利率，降低企业综合融资和小我 消费信贷成本”。
“息差下行压力较年夜 的提法”已经延续了好几年。“稳住”息差的组合拳通常是提升贷款收益+压降欠债 成本。但谈及2023年的息差治理 ，多名银行业人士直言“更不乐不雅 ”，主要原因有二：
首先资产端受市场利率下行、连续 让利实体经济等因素影响，资产收益率下降。LPR阶梯状下调，2022年央行执行了2次LPR降息，（5月将5年期以上LPR利率由4.60%降至4.45%，8月又降至4.30%，共下调30bps；此外，8月还将1年期LPR从3.70%降至3.65%），LPR降息的结果在中历久 贷款的重新订价 中已经开始显现。
“今年我们的贷款订价 原来 存在下行压力，再加上房贷这一中历久 优质资产增长乏力，息差（下行）压力很年夜 。就我们行来说，主要在包管 支持实体经济同时优化信贷投放结构，努力提高线上经营贷、消费贷等收益较高的、非按揭类零售贷款的占比。”一名年夜 型股份行内部人士告诉证券时报·券商中国记者。
其次，客户对存款收益要求日渐提升，存款的财富属性越来越强。这从“开门红”期间，利率相对较高的年夜 额存单异常火爆、额度靠抢的现状可见一斑。不少银行业人士预料今年存款的成本还将坚持 刚性甚至继续上行。
住房贷款未回暖下的信贷投放结构
“优化资产欠债 业务组合”是稳息差的通例提法。
在证券时报·券商中国记者的采访中，优质欠债 获取的方法 与往年差别 不年夜 。前述年夜 型股份行人士告诉证券时报·券商中国记者，今年重点仍是要拓展结算性存款。具体做法包含 但不限于：一是以年夜 财富治理 为抓手，获取客户在资产配置进程 中的沉淀资金；二是通过投行、商行、私行联动，拓展企业结算账户；三是加强公私转化，基于对公往来撬动企业员工代发工资、代缴代收、财富治理 、私人银行等零售业务；四是加强清算、托管、三方存管等低成本、稳定性强的同业存款拓展。
而“强政策”和“弱需求”的博弈或许仍将延续的今年，优质生息资产如何获取，成了业界加倍 高度存眷 的议题。
在近期多家券商宣布 的信贷开门红范围 及投向剖析 的研报里，2023开年贷款资产的投向有了些许轮廓。据证券时报·券商中国记者粗略比对，几篇研报对信贷结构的剖析 不尽相同，但都提出信贷“开门红”范围 或创出今年新高。
比如中金银行团队就指出：今年银行开年信贷投放速度快于往年，理由是票据贴现利率2023年开年即明显上行，而2022年票据利率到1月中下旬才涌现 上行。该团队甚至给出了具体的数据预测：1月信贷投放范围 可能达到4.8万亿元，创单月历史新高，将明显高于市场预期。
广发证券银行团队则追踪了近期国有年夜 行的信贷投放反馈，指出今年年初“开门红”投放有望实现同比多增，整体信贷投放节奏较为前置。2023年预算方面，增长平稳适度，年夜 行2022年信贷增量基数年夜 ，票据占比较高，预计2023年全年年夜 行信贷调结构为主，全年增量与2022年增量相当。
更为重要的是，两篇研报都指出小我 住房贷款的增速，今年或许还是不乐不雅 。中金银行团队的说法是：按揭投放仍偏弱，消费贷款好于往年但进献 较小；广发银行团队的说法是：零售信贷整体还在爬坡恢复，住房贷款需求回暖尚不明显。
那么，银行方才 创出新高的信贷“开门红”，都投向了哪里？房地产贷款放在全年维度，有可能修复吗？
依据 中金公司银行团队与主要上市银行的交流，基建贷款可能是1月份信贷的主要投向，其他重点领域包含 绿色金融、普惠小微、设备更新改革 、高技术制造业等。而预测区间拉到全年，中金预计2023年信贷结构中，基建、普惠小微、绿色贷款、制造业等领域占比跨越 80%，房地产贷款占比将低于10%。
广发证券银行团队预计在信贷供给方面，银行业2023年信贷增量约23万亿，同比多增约10%。信贷结构方面，该团队对公司端贷款投向重点的预测比较确定，称投放重点集中在基础设施建设领域、房地产领域、制造业、其他受国度 政策支持力度较年夜 领域，如绿色信贷、普惠金融、战略新兴家当 等。
另外，部分银行开始发力消费贷的增长，预计2023年将继续坚持 增长；普惠小微方面，部分银行表示将于2023年加年夜 对相关领域的资源倾斜和政策支持。
至于市场存眷 的房地产贷款，广发证券银行团队分别对对公房地产开发贷和零售端小我 住房按揭贷款做出了预测。基于房地产市场恢复趋势确定，该团队预计全年房地产开发贷投放将坚持 增长态势；小我 住房按揭贷款的需求仍待恢复，后续需求变更 取决于经济年夜 盘的恢复情况，全年增长预期普遍较为保守。
【一线不雅 察】还贷潮下：客户簇拥 而至，银行拉长“排队”线
2023年年初，“提前还房贷”再次掀起话题热潮 。在各社交平台上，人们讨论着提前还房贷的攻略和经验。
其中，“期待 时间长”成为还贷者集体吐槽的现象，甚至感慨 “预约还房贷，竟比申请房贷还要难”。
证券时报·券商中国记者从北京、上海、深圳等地的主流商业银行调研获悉，在还款周期上，与往年相比，今年以来预约期待 的周期显著拉长，年夜 部分在一两个月起，不少银行的期待 时间已经在6个月以后。
尽管各项政策对楼市频吹暖风，在经济下行周期，年夜 家的心理预期变了，居民降低欠债 杠杆的意愿正在史无前例爆发。
浪潮般涌向银行还贷的客户，意味着原本银行十分看重的优质中历久 贷款，正在面临着提前到期，直接考验着银行应对资负治理 的能力。
提前还贷“年夜 排长龙”
“我放弃了。”在深圳工作的杨先生向证券时报·券商中国记者感慨。前年，他为怙恃 购买 了一套武汉的房产，2022年12月，杨先生在某华南区股份行APP递交了线上还款申请。原本只需几天的流程，这次却花了一个月才收到结果，更让他无法接受的是：该股份行通知本次还款不克不及 线上操作，因此他得在约准时 间内从深圳赶往武汉的支行解决 ，考虑到时间和精力成本，杨先生最终放弃了提前还款。
近年来，线上零售赛道竞争激烈，“还贷”本是银行APP的基础功能，只需线上操作，贷款人就能在数个工作日内完成还款。证券时报记者查询拜访 发明 ，提前还房贷潮来临后，部分银行APP已下线相关功能。
除了封闭 线上或线下还款通道，也有银行对还款所在 、预约时长、预约资料 等条件做出要求。
“现在预约提前还贷的人太多了，从去年10月份开始，突然客户开始要解决 提前还贷。我们分行额度很紧张，每个月20号下来额度，很快就用完。”建设银行上海地区某支行网点的小我 住房贷款客户经理告诉记者，现在客户在手机银行APP很难预约上，经常处于额度已满的状态。
“需要每天去登录测验考试 ，也可以线下解决 预约。线下预约需要等至少10个月以上，1年也是有可能的。”上述客户经理表示。
“现在预约，到6月份能力 解决 。”农业银行北京通州地区某支行网点客户经理告诉记者，自2022年下半年以来，由于提前还款人数激增，分行设定的“提前还款额度”吃紧。
“若是在往年，一般当月预约提前还款，下个月即可顺利还款，并且 分行设定的提前还款额度够用；但现在情况是额度没涨，预约还款的人却暴涨。”上述客户经理无奈表示。
胜利 还款的深圳廖先生将自己经历告诉证券时报·券商中国记者，他于2022年9月向建设银行提交了商业性住房贷款提前还款的申请，1月底个贷经理通知申请通过，但需廖先生线下解决 手续。
“我解决 房贷的支行在盐田，从市区曩昔 很远，等我到了那里，又跟我说2月的房贷要按未还款的本金交。”廖先生认为自己被多收了一期利息，且在其向个贷经理咨询能否预约下次一次性还清贷款时，被告诉 期待 时间将会更长。
“当前，人们衣食住行的隐形成本都比较高，这其中房贷的成本是最高的。实际上，2022年也涌现 过提前还贷的热度，不过今年更为猛烈，这反应 了人们对未来预期心态的变更 。” 上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，人们提前还房贷，目的是减少利息支出，应该要重视此类社会情绪。
对于提前还房贷款的热潮，上海金融与成长 实验室主任曾刚认为，还房贷不一定要跟风，从家庭资产配置的角度出发，它适合有充裕 闲置资金的家庭。
“由于没有较为理想的投资渠道，基于曩昔 两年利率赓续 下降的配景 ，提前了偿 房贷在当前不失是一种理想选择。”不过，曾刚提醒，考虑到未来市场利率的变更 ，要警惕利用消费贷、经营贷等当前低成本资金置换房贷的操作。
银行的应激反响
激增的还贷客户，意味着原本优质贷款业务将流失。于是，出于平衡息差的考量，不少商业银行采取了一系列拉长客户排队期限的办法 ，包含 网点支行还贷权限上移、额度管控、取消线上或线下预约申请、推出特定支行预约等。
其中，有的银行封闭 了线上或者线下还款渠道，只开放单一的预约渠道。
“我们银行不支持线上预约，只能来网点预约还贷。”招商银行上海地区某支行网点个贷经理表示，该行的客户还贷流程相对并不难，只需要带上身份证等资料来解决 房贷的网点。“不过，至少要等1个月以上，这期间，支行需要将这一时期的所有拟提前还贷人员的资料上交至分行进行审批。”
与招商银行不合，中国银行封闭 了线下还款渠道，客户均需在该行手机银行APP上预约。证券时报·券商中国记者从中国银行北京一家支行网点的工作人员表示，即使线上预约，若现在预约，排队需到4月份。
还有的银行依据 还贷客户选择的还款方法 不合，支配 不合的解决 渠道。
交通银行上海地区一家网点的个贷经理告诉证券时报·券商中国记者，如果客户选择部分还贷，有“减少月供金额”和“缩短贷款期限”两种计划 可选。前者手机银行APP申请，至少1个月的预约时间；后者，需要德律风 预约，并需要产权人一起过来解决 ，签订一份“弥补 协议”，然则 也需要申请至2个月之后才可还款。
证券时报·券商中国记者从上海地区多家银行的网点了解到，目前客户提前还贷已经没有违约金了，不需要缴纳任何违约金和手续费。不过，一些地区仍需要依据 贷款合同进行操作。
市场信心仍待恢复
当前，商业银行不仅面临年夜 量客户提前还贷的考验，在房贷利率下降的暖风下，房贷投放也比较冷清。某房产中介平台经纪人王先生透露，据其一线不雅 察，“一些银行目前很难将贷款放出去。”
近期，在全国范围内，房地产政策频吹暖风，多地首套房贷利率迈入“3”时代。贝壳研究院监测数据显示，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个。
随着中央和处所 楼市宽松政策连续 宣布 ，年初以来的市场信心似乎已经初现恢复迹象。中指研究院数据显示，2023年1月，百城新房、二手房价格环比下跌城市数量分别减少至62个、77个。2023年开年，百城房价跌势放缓、房价下行城市数量有所减少。
不多，较低的房贷利率只存在于“房价过于疲软、允许突破央行划定 下限”的城市之中。市场人士呼吁调剂 存量利率，以重视存量客户的情绪。
在严跃进看来，一方面，要积极宣传“存量贷款也会降利息”的精神，减少提前还房贷的行为；另一方面，各地要把“房贷利率下调-房贷提前了偿 ”之间的关系做系统的研究，从掩护 购房者权益角度积极为购房者减负。
责编：朱雨蒙
校对：陶谦
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